Allerede i startgropen av et eiendomsprosjekt må utbygger ha en klar tanke om hvordan hele utbyggingsområdet skal se ut til slutt. Dette er avgjørende for et velfungerende prosjekt og en god fremdrift. Blant annet må valg av eierform for de enkelte tomtene avklares tidlig.
Tenk langt frem
Den endelige eierformen av bygningsmassen som skal oppføres i utbyggingsområdet har betydning for fradelingsprosessen. Boligbygg, næringsbygg og borettslag har alle ulike hensyn og spesiallovgivning som må ivaretas når eiendomsgrensene skal fastlegges. Spesielt gjelder dette i bygg med tett eller overlappende bebyggelse.
Dersom det dreier seg om et utviklingsprosjekt av en viss størrelse er det viktig å innlede en dialog med kommunen om ønsket resultat og fremdrift tidlig i prosessen. Normalt gjøres dette gjennom en forhåndskonferanse. I forhåndkonferansen må det også avklares hvorvidt fradelingsprosessen er avhengig av dispensasjoner fra gjeldende arealplan for utbyggingsområdet. Dette kan være avgjørende for saksbehandlingstiden i kommunen og dermed også tidsperspektivet for utviklingsprosjektet.
Det vil kunne være en praktisk fordel om utbyggingsområdet består av én enkelt eiendom, hvilket tilsier at man enkelte ganger bør starte prosessen ved å forestå sammenføyning av eiendommer, slik at den senere fradelingen gjøres fra én hovedeiendom. På denne måten vil man stå friere med å fastsette eiendomsgrenser senere i prosessen.
Infrastruktur
I forbindelse med fradeling av enkelttomter, vil infrastruktur alltid bli et tema. Det er en forutsetning for fradeling at søknaden viser hvor eiendommen har adkomst, samt tilknytning til vann- og avløp. I områder med fjernvarme må tilkobling til dette fremgå av søknaden.
I større utviklingsprosjekter kan det ofte være nødvendig felles infrastruktur som betjener hele utbyggingsområdet. Det kan derfor være hensiktsmessig å etablere et infrastrukturselskap som eier og drifter infrastrukturen.
I tillegg må parkeringsdekning til utbyggingsområdet håndteres, kanskje også sykkelparkering der dette er påkrevd. I utviklingsprosjekter hvor en har flere eiendommer, vil utbygger ha mulighet til å fordele parkering og sykkelparkering mellom eiendommene. Den enkelte eiendom må i tilfelle sikres rett til parkering ved en tinglyst heftelse.
I enkelte tilfelle kan fradeling utløse krav om veiopparbeidelse iht pbl § 18-1. Dersom slikt krav stilles, vil det kunne få store økonomiske konsekvenser, som det er ønskelig for utbygger å få oversikt over på et så tidlig stadium som mulig.
Eiendommens heftelsesbilde
I forbindelse med fradeling av tomter, vil det være naturlig at eiendommene innenfor utbyggingsområdet må betjene hverandre på forskjellig måte. Dette vil eksempelvis være tilfelle dersom eiendommer må sikres adkomstrett eller rett til fremføring av annen infrastruktur over naboeiendom. Vel så aktuelt kan det være at det vil være behov for å sikre rett til å benytte nabogrunn til å utføre vedlikehold på bygningsmasse, eller bruk av nabobygg som rømningsvei. I enkelte utbyggingsområder stilles det i reguleringsplan vilkår om allmennhetens tilgang over eiendommene, hvilket også må hensyntas ved delingssøknaden.
I en fradelingsprosess vil det ofte være nødvendig med en opprydding av eiendommenes heftelsesbilde. Det vil kunne være tinglyst en lang rekke heftelser på eiendommene, som ikke lenger er aktuelle, eksempelvis fordi de er uløpt på tid, eller fordi heftelsen knytter seg til et geografisk annet område enn dagens eiendom. Dersom ingen opprydding foretas, vil samtlige heftelser på utbyggingsområdet videreføres til de nye enkelttomtene. Gjennomføres en slik opprydding vil det gi et ryddig heftelsesbilde, noe som vil kunne forenkle den videre salgsprosessen til ny eier.
Forutsetninger for en vellykket prosess
En fradelingsprosess krever altså at utbygger har en klar tanke om hvordan det endelige ubyggingsområdet skal se ut. En forutsetning for en vellykket prosess vil være at utbygger søker sakkyndig bistand, herunder arkitekt og jurist som kan bidra til at de mest hensiktsmessige løsninger blir valgt. Det er også viktig å opprette en god dialog med kommunen så tidlig i prosessen som mulig. Følger man disse rådene vil alt ligge til rette for en god start på utbyggingsprosjektet.