Innledning
Fire naboer tok etter Høyesteretts dom ut stevning for Oslo tingrett med krav om at utbyggeren, AS Naturbetong, skulle fralegge seg den berikelse som var oppnådd ved prosjektet, subsidiært erstatning. Det rettslige grunnlag for kravet var analogi av nabolovens § 11 om vinningsavståelse samt en alminnelig berikelsesgrunnsetning.
Naboene ble ved dom fra Oslo tingrett den 23. april 2009 tilkjent 9,2 millioner kroner med tillegg av saksomkostninger. En av naboene og Naturbetong anket dommen inn for Borgarting lagmannsrett. Lagmannsretten kom den 20. mai 2010 til at det ikke var grunnlag for analogisk anvendelse av naboloven § 11. Videre kom lagmannsretten til at det ikke kan oppstilles noen alminnelig berikelsesgrunnsetning på dette området. Tre av naboene ble tilkjent totalt 1, 4 millioner kroner i erstatning etter servituttloven § 17 om ikke-økonomisk skade. Det ble ikke tilkjent saksomkostninger til noen av partene.
Lagmannsrettens dom setter til side flere dommer avsagt av Agder, Borgarting og Gulating lagmannsrett siden 1991 og frem til i dag, hvor det har utviklet seg en praksis for å anvende naboloven § 11 analogisk ved brudd på servitutter.
Advokatfirmaet Haavind ved Ola Brekken og Magnus Snellingen har bistått Naturbetong i erstatningssaken. Naboene var bistått av advokatfirmaene Wikborg Rein, Ro Sommernes og Hjort.
Saksgangen
Naturbetong er en stor aktør på østlandsområdet innen oppføring av leiligheter og boliger for salg. Selskapet står blant annet bak utbyggingen av Nye Major og andre store boligprosjekter i Oslo.
Eiendommen Ivar Aasens vei 2 ble kjøpt av Naturbetong i 1998. På bakgrunn av et foreslått prosjekt fra selger, samt innspill fra plan- og bygningsmyndighetene, ble det gjennomført en regulering innenfor småhusplanen for bygging av fire leilighetsbygg i funkisstil med til sammen 23 leiligheter.
Etter at byggesaken var godkjent fant nærmeste nabo til eiendommen en villaklausul som var påheftet hele gamle Vindern hovedgård. Villaklausulen fastslo at det skal bygges villamessig på eiendommen.
Naboen gikk til midlertidig forføyning for å stanse prosjektet. Etter muntlig forhandling med befaring ble den midlertidige forføyningen ikke tatt til følge av Borgarting lagmannsrett. Anke til Høyesterett ble nektet fremmet.
Fem måneder etter at Høyesterett avviste anken ble det inngitt stevning til Oslo tingrett fra naboen som hadde krevd stansning i forføyningssaken. Oslo tingrett frifant Naturbetong. Borgarting lagmannsrett kom til at bebyggelsen ikke var ”villamessig”. Forholdet mellom reguleringsplanen og servitutten ble anket til Høyesterett. Med dissens 3-2 kom Høyesterett til at servitutten ikke var bortfalt som følge av reguleringsplanen, og lagmannsrettens avgjørelse om at servitutten var brutt ble stående. Dommen medførte en endring av det prejudikatet som ble oppstilt av Høyesterett i Gjensidige dommen fra 1994.
Sakens rettslige side
Naboenes vinningsavståelseskrav var basert på en analogi av naboloven § 11 og en alminnelig ulovfestet berikelsesgrunnsetning. Det ble subsidiært krevd erstatning for økonomisk tap. Fra Naturbetong sin side ble det anført at det ikke var grunnlag for å anvende naboloven § 11 analogisk og at det ikke kan oppstilles noen alminnelig ulovfestet berikelsesgrunnsetning i norsk rett. Videre ble det anført at det ikke forelå noe økonomisk tap og at et alternativt prosjekt innenfor villaklausulens bestemmelser måtte hensyntas ved utmålingen.
Lagmannsretten kom til at erstatning for brudd på servitutt reguleres av servituttloven og at naboloven § 11 ikke kan gis analogisk anvendelse.
Det forelå heller ikke grunnlag for å oppstille en generell ulovfestet berikelsesgrunnsetning. Prevensjon- og reparasjonshensynene var tilstrekkelig ivaretatt gjennom de tingsrettslige reglene. Det ble vist til at den rettspraksis og teori som omhandler berikelsessynspunktet særlig gjelder på immaterialretts- konkurranserettsområdet. Lagmannsretten fant heller ikke grunnlag for å si at Naturbetongs opptreden hadde vært særlig kritikkverdig slik tingretten la til grunn.
Heller ikke naboenes anførsler om at naboloven § 2 var brutt førte frem. Lagmannsretten la til grunn at den utviklingen som var skjedd var innenfor det som var ventelig på stedet.
Naboene ble tilkjent erstatning på totalt 1,4 millioner kroner med etter servituttloven § 17. Lagmannsretten fant ikke grunnlag for å konstatere noe økonomisk tap for naboene. En alternativ bebyggelse ville gitt den samme effekten for eiendommene. Lagmannsretten la imidlertid til grunn at servitutten også hadde et ikke-økonomisk formål og tilkjente på dette grunnlag erstatning. Naturbetong anførte for lagmannsretten at servitutten utelukkende hadde et økonomisk formål for datidens selgere av Vindern området, og utbyggerne som i sin tid kjøpte eiendommene for utbygging.
Lagmannsrettens dom er ikke rettskraftig.