Av Christina Moestue og Kittil Eriksrud Bergan
Det følger av avhendingsloven at en kjøper må reklamere innen ”rimelig tid” etter at en mangel ble oppdaget, dvs kjøper må fortelle hva feilen består i og holde selger ansvarlig for denne. I en Høyesterettsdom av 9. februar i år gis det føringer for hva som er å anse som en reklamasjon ”innen rimelig tid” ved kjøp av fast eiendom etter avhendingsloven, og det er også interessante bemerkninger knyttet til hva som er å anse som en mangel etter § 3-9.
Saken gjaldt kjøpet av en 27 år gammel bolig i Bergen til 2,2 millioner kroner. Boligkjøperne avdekket to og et halvt år etter overtakelse flere bygningstekniske feil ved boligen i forbindelse med oppussing av eiendommen og krevde prisavslag.
Solgt ”som den er”
Eiendommen var solgt ”som den er” og kjøper har i utgangspunktet da akseptert at det skal ganske mye til før mangelskrav kan rettes mot selger. Kjøper gjorde gjeldende krav på 75.000,- kroner mot selger.
Det første spørsmålet var om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut i fra ”kjøpesummen” og ”tilhøva elles” jfr. § 3-9. Det springende punkt var om utbedringskostnader på totalt kr. 75.000,- tilsvarende 3,36 prosent av kjøpesummen innebar at lovens vilkår var oppfylt.
Når det gjaldt det kvantitative vilkåret ”kjøpesummen” fant førstvoterende etter en gjennomgang av tidligere høyesterettspraksis at det ikke kan oppstilles noen generell regel om en gitt prosentgrense av kjøpesummen for når utbedringskostnader oppfyller vesentlighetskravet. Det ble vist til avgjørelsene i Rt. 2007 s.1578- ”avvisningsrettdommen” og Rt. 2002 s. 1425 ”Bukkebodommen”. I sistnevnte sak ble utbedringskostnader på seks prosent av kjøpesummen ansett å ”utvilsomt” oppfylle vesentlighetskravet.
Retten fastslo at avgjørelsen av om en eiendom lider av mangel etter § 3-9 må bero på en helhetsvurdering basert på de konkrete forhold avhengig blant annet av boligens karakter og standard. Det ble imidlertid uttalt at et generelt utgangspunkt må være at utbedringskostnadene må ligge i øvre sjikt av spennet mellom tre og seks prosent av den totale kjøpesum for å tilfredsstille vesentlighetskravet i § 3-9.
"Reklamasjon fremsatt for sent"
Høyesterett kom enstemmig til at en reklamasjon på 3-4 måneder etter at en kjøperen av boligeiendommen oppdaget manglene ikke var skjedd ”innen rimelig tid” jfr. avhendingsloven § 4-19.
Retten tok utgangspunkt i forbrukerkjøpsloven § 27 hvor det er fastsatt at reklamasjonstiden aldri kan være kortere enn to måneder. Retten legger til grunn at en normal reklamasjonstid ved kjøp av fast eiendom heller aldri kan være kortere enn dette, hvis ikke helst spesielle forhold tilsier en kortere frist. Retten la videre vekt på at lojalitetsplikten i kontraktsforhold tilsier at forventningen til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lenger ut i 5 års perioden man kommer før feilen blir oppdaget, og konkluderte med at det i denne saken var reklamert for sent.
Oppsummering
Det følger av dommen at reklamasjoner som skjer senere enn to – tre måneder etter at mangelen ble oppdaget som utgangspunkt vil være fremsatt for sent.
For øvrig kan man merke seg at den tommelfingerregelen om 3-5 % av kjøpesummen som er blitt utformet med bakgrunn i rettspraksis ikke er noe mer enn en tommelfingerregel. Det er en konkret helhetsvurdering som er avgjørende for om det foreligger en mangel etter § 3-9 eller ikke. Ved kjøp av en ny bolig med høy standard viser rettspraksis at en mangel på 3,23 prosent kan oppfylle vesentlighetskriteriet, mens det som utgangspunkt kreves et større avvik ved eldre og mer utidsmessige boliger.