I dom av 16. oktober 2009 tok Høyesterett standpunkt til om det var fremsatt gyldig erklæring om bruk av forkjøpsrett etter lov om løysingsrettar av 1994.
Av Jarle W. Holstrøm og Ingvild Bråthen
På grunnlag av et skifteskjøte fra 1960 var det forkjøpsrett til en fritidseiendom på Sørlandet til takstpris. Eiendommen ble i 2002 solgt for 3,7 millioner kroner, og selger forutsatte at rettighetshaver måtte betale kjøpesummen dersom forkjøpsretten skulle gjøres gjeldende. Rettighetshaver krevde imidlertid å overta eiendommen for 2,6 millioner kroner, og at løsningssummen måtte fastsettes ved skjønn dersom det ikke ble akseptert. Hun forbeholdt seg imidlertid retten til ikke å innløse eiendommen dersom skjønnsretten fastsatt en høyere løsningssum enn 2,6 millioner kroner. Skjønn ble avholdt og forkjøpsrettsklausulen ble tolket slik at løsningssummen skulle være lavere enn markedspris. Løsningssummen ble satt til 3 millioner kroner, og rettighetshaver bestemte seg for å bruke forkjøpsretten.
Forankret i loven, forarbeider og rettspraksis kom Høyesterett til at den berettigede ikke kan vente med å binde seg til løsningssummen er endelig fastsatt. Høyesterett uttaler:
Konsekvensen av at den forkjøpsberettigete kan vente og se, kan dessuten bli at selgeren blir stående uten en kjøper - noe som ikke er situasjonen for eksempel der det er tale om innløsning av en festetomt. Dersom det er risiko for at spørsmålet om forkjøpsretten vil bli brukt, først avklares etter en lengre prosess om løsningssummen, kan det også bli vanskelig å få solgt eiendommer som det hviler en forkjøpsrett på. Det må i denne forbindelse has for øye at det ved forkjøpsrettsklausuler som den det her er tale om, ofte vil være forbrukere i alle posisjoner, og at det ikke er noen entydig « sterk part ». En adgang for den forkjøpsberettigete til å vente og se hva prisen blir, vil også innebære en mulighet for den berettigete til å spekulere i prisutviklingen.
På denne bakgrunn konkluderte Høyesterett med at det ikke var fremsatt gyldig erklæring om bruk av forkjøpsretten, jfr. løsningsloven § 12 annet ledd.
Lærdommen av dommen er at ved forkjøpsrett hvor løsningssummen etter stiftelsesgrunnlaget skal fastsettes ved takst, skjønn og lignende formuleringer (noe som er vanlig) må erklæring om bruk av forkjøpsretten ikke inneholde et forbehold om å vente med å binde seg til løsningssummen er endelig fastsatt. Rettighetshaver må i disse tilfellene foreta en vurdering, eventuelt innhente en egen verdsettelsestakst av eiendommen før erklæring om forkjøpsrett blir fremsatt. Dersom det fremgår av taksten at eiendommen er verdt mindre eller ca like mye som kjøpesummen som er avtalt mellom selger og kjøper, er det liten risiko for at skjønnsretten fastsetter en vesentlig høyere løsningssum. Da kan man erklære at forkjøpsrett etter takst. Likevel må man aldri ta forbehold om at forkjøpsretten ikke benyttes over et visst prisnivå.
Dersom det fremgår av taksten rettighetshaver har innhentet at eiendommens verdi er høyere enn kjøpesummen som er avtalt mellom selger og kjøper, er det stor sannsynlighet for at skjønnsretten kommer til samme resultat. Rettighetshaver må derfor vurdere hvor mye man er villig til å betale for eiendommen, og om man vil benytte seg av forkjøpsretten. Da vil det som regel være anledning til å erklære forkjøpsrett iht. avtalen som er inngått.